Majlis Ramah Mesra Bersama Pemimpin

Salam Sejahtera

Majlis Ramah Mesra Warga Residensi Bersama Pemimpin yang dirasmikan oleh YB Arul Kumar serta Majlis Perlantikan AJK Surau.

YURAN SENGGARAAN ADALAH KEWAJIPAN PEMILIK/PENYEWA

Salam Sejahtera

MEMBAYAR YURAN SENGGARAAN ADALAH SATU KEWAJIPAN WAJIB

Seperti yang semua ketahui apabila membeli rumah yang berstarata ni atau rumah bertingkat ini.... yuran penyenggaraan memang sesuatu yang MESTI masuk dalam perkiraan budget kita. Kalau rasa tidak mahu bayar yuran penyenggaraan, jangan beli rumah beringkat atau jangan duduk menyewa. Ini adalah sesuatu yang MESTI! Tidak payah berbalah berkenaan perkara ini, semua perlu tahu. 

Tindakan yang boleh diambil oleh Pihak Pengurusan, tidak kiralah di bawah Developer ke @ JMB @ MC ke,  jika yuran senggaraan didapati tertunggak.

Dibawah Sections 22 and 24, Bahagian  V dibawah AKTA 663, dan pindaan AKTA PENGURUSAN 2013 (AKTA 757) yuran senggaraan adalah termasuk bayaran berikut:

·         Yuran Senggaraan

·         Yuran ” Sinking Fund”

·         Premium Insuran bangunan

·         Cukai Tanah

·         Denda lewat

·          

Lain lain bayaran wajib yang ditentukan oleh pengurusan

Orang yang berhutang ditafsirkan sebagai orang yang berhutang dengan pihak pengurusan. Tindakan yang diambil adalah seperti berikut.

TINDAKAN PRA PERUNDANGAN

PEMOTONGAN BEKALAN AIR

Pengurusan mempunyai hak untuk memotong bekalan air sekiranya pemilikgagal menjelaskan tunggakan bayaran dalam tempoh 14 hari  dari tarikh  notis dikeluarkan kepada pemilik. Denda penyambungan semula akan dikenakan sebanyak RM50.00 dan penyambungan hanya akan dibuat selepas semua tunggakan dijelaskan dan denda diselesaikan. Denda yang dikutip akan dimasukkan dalam ” Building Maintenance Fund”.

PEMOTONGAN FUNGSI KAD MASUK

Pengurusan mempunyai hak untuk memotong kad access ke bangunan sekiranya pemilik gagal menjelaskan tunggakan bayaran dalam tempoh 14 hari  dari tarikh  notis dikeluarkan kepada pemilik. Denda penyambungan semula akan dikenakan sebanyak RM50.00 dan penyambungan hanya akan dibuat selepas semua tunggakan dijelaskan dan denda diselesaikan. Denda yang dikutip akan dimasukkan dalam ” Building Maintenance Fund”

TINDAKAN PERUNDANGAN

Jika pemilik gagal menjelaskan tunggakan selepas tindakan pra-perundangan, maka tindakan perundangan akan diambil. Notis rasmi akan dikeluarkan oleh pihak pengurusan atau pun peguam yang mewakili mereka.

(1) Jika caj penyenggaraan menjadi boleh didapatkan oleh Badan daripada seseorang pembeli menurut kuasa seksyen 23, Badan boleh menyampaikan kepada pembeli itu suatu notis bertulis yang meminta pembayaran jumlah wang yang kena dibayar dalam tempoh, yang tidak boleh kurang daripada empat belas hari dari tarikh penyampaian notis itu, sebagaimana yang dinyatakan dalam notis itu.

(2) Jika pada akhir tempoh yang dinyatakan dalam notis di bawah subseksyen (1), jumlah wang atau sebahagian daripada jumlah wang itu masih belum dibayar, Badan boleh menyampaikan kepada pembeli itu notis bertulis selanjutnya yang menuntut pembayaran jumlah wang yang kena dibayar itu dalam masa empat belas hari dari tarikh penyampaian notis itu; dan jika selepas tamat tempoh tersebut, jumlah wang yang kena dibayar masih belum dibayar, Badan itu boleh memulakan prosiding dalam mana-mana mahkamah yang mempunyai bidang kuasa berwibawa bagi mendapatkan jumlah wang tersebut atau, sebagai tambahan atau sebagai alternatif untuk mendapatkannya di bawah seksyen ini, mengambil jalan keluar dengan mendapatkannya di bawah seksyen 33.

(3) Jika seseorang ejen pengurusan telah dilantik oleh Pesuruhjaya di bawah seksyen 25 untuk menyenggarakan dan menguruskan sesuatu kawasan pemajuan, suatu notis yang dihantar oleh ejen pengurusan itu hendaklah disifatkan telah dihantar oleh pemaju atau Badan.

MENDAPATKAN TUNGGAKAN CAJ

(1) Jika amaun caj yang kena dibayar tertunggak selama enam bulan, Pesuruhjaya boleh, atas permintaan Badan, mengeluarkan suatu waran penahanan dalam Borang B Jadual Kedua yang membenarkan penahanan apa-apa harta alih kepunyaan pembeli yang ditemui di dalam petak atau di tempat lain di dalam kawasan pihak berkuasa tempatan.

(2) Tiada waran penahanan boleh dikeluarkan oleh Pesuruhjaya melainkan jika Pesuruhjaya telah menyampaikan suatu notis dalam Borang A Jadual Kedua kepada pembeli atau mana-mana seorang daripada pembeli petak itu, jika lebih daripada satu, yang meminta pembeli itu membayar tunggakan itu dalam masa empat belas hari dari penyerahan melalui pos atau penghantaran.

(3) Waran itu hendaklah dilaksanakan oleh seorang pegawai daripada pejabat Pesuruhjaya yang hendaklah membuat inventori harta yang ditahan itu dan pada masa yang sama memberikan notis dalam Borang C Jadual Kedua kepada orang yang pada masa penahanan itu ternyata merupakan orang yang memiliki harta itu.

(4) Pegawai itu boleh pada waktu siang memecah masuk secara paksa ke dalam mana-mana petak atau bangunan atau mana-mana bahagian petak atau bangunan itu bagi maksud melaksanakan penahanan itu.

(5) Melainkan jika tunggakan dan caj pungutan dibayar dalam masa tujuh hari dari penahanan harta itu, harta yang ditahan itu hendaklah dijual melalui lelongan awam.

(6) Jika apa-apa amaun didapatkan oleh Pesuruhjaya di bawah seksyen ini, Pesuruhjaya boleh memotong daripada amaun itu caj pungutan itu bagi apa-apa amaun yang ditetapkan oleh Menteri, dengan persetujuan Pihak Berkuasa Negeri.

(7) Apa-apa amaun yang didapatkan oleh Pesuruhjaya, selepas pemotongan caj pungutan itu, hendaklah didepositkan ke dalam Kumpulan Wang Penyenggaraan Bangunan secepat yang dapat dilaksanakan.

(8) Apa-apa lebihan, selepas pemotongan apa-apa amaun oleh Pesuruhjaya di bawah subseksyen (6), hendaklah dibayar kepada orang yang, pada masa penahanan itu adalah atau ternyata memiliki harta itu.

KEGAGALAN ATAU KEENGGANAN UNTUK MEMBAYAR CAJ- TINDAKAN COB

Mana-mana orang yang, tanpa apa-apa sebab yang munasabah, gagal atau enggan membayar caj penyenggaraan dan pengurusan melakukan suatu kesalahan dan boleh, apabila disabitkan, didenda tidak melebihi lima ribu ringgit dan juga boleh didenda selanjutnya tidak melebihi lima puluh ringgit bagi tiap-tiap hari yang kesalahan itu berterusan selepas sabitan.

AKAUN JMB TAMAN BUKIT CITRA RESIDENSI

Salam sejahtera...

Semua bayaran bil/maintenance yang di buat di kaunter pejabat pengurusan akan dimasukkan ke dalam akaun bank di atas. Di sini adalah beberapa cara yang boleh digunakan untuk membuat bayaran bil anda:

From now onwards, all monthly bill/maintenance fee paid at Management office will be credited into JMB account as above. There are few ways of remitting your monthly payment:

a. Cash payment at Management Office

b. Cheque payment attention to" BADAN PENGURUSAN BERSAMA TAMAN BUKIT CITRA RESIDENSI" at Management Office

c. Online Bank Transfer via internet or Interbank Giro (IBG)

d. Cash deposit at RHB cash deposit machine

Sekiranya pembayaran bil maintenance dibuat melalui internet online banking, kaunter atau ATM machine:-

PENTING!!  sila hantar salinan resit bayaran sebagai bukti pembayaran.

(Whatsapp +6012-9262153 Pn. Lala)

For those who paid their maintenance bill via online bank transfer, RHB counter, cash/cheque via machine.

IMPORTANT!! Please attached banking slip or email to the following email address as proof of payment:

jmb.bukitcitra@gmail.com

SINKING FUND

Ramai yang masih berasa keliru dan tidak mengetahui mengapakah kita membayar Kumpulan Wang Pelepas atau dikenali sebagai “Sinking Fund” untuk pangsapuri sedangkan dalam masa yang sama kita juga membayar yuran penyelenggaraan (Maintenance Fee). Sudah tentu pasti kedua-dua akaun ini adalah berasingan dan pihak JMB perlu membuka dua akaun bagi memudahkan pengurusan.

Nota: Kadang-kadang oleh kerana sikap berkira2 pemilik menyukarkan pengutipan sinking fund ini. Maintenance fee dah sah2 utk bayaran rutin seperti utiliti, gaji pekerja, kebersihan, pembelian alatan kebersihan seperti bag sampah, penyapu dan pelbagai lagi (sekiranya dijalankan sendiri oleh pihak JMB) tetapi kalau JMB ambil "Cleaning Servises", sudah tentu pasti kos nya lebih tinggi. Jadi semua perkara ini perlu difikirkan kalau membeli rumah berstrata. Kita boleh "argued" tapi jangan sampai menyusahkan semua pihak. Pemilik mesti lebih bersikap positif sekiranya ingin membeli rumah berstrata ini. Segala pembaikan atau apa jua kutipan bukan untuk kebaikan individu sahaja tetapi semua pemilik. Fikir2kan.

Dalam hal ini terdapat empat persoalan yang terlintas dalam fikiran penghuni rumah bertingkat seperti ini.

1.       Adakah Perbadanan Pengurusan (JMB) mempunyai bidang kuasa di bawah undang undang untuk mengutip wang daripada pembeli rumah bertingkat?

2.       Apakah peranan kutipan wang yang diambil khas untuk sinking fund ini jika dibandingkan dengan bayaran perkhidmatan penyelenggaraan?

3.       Bolehkah perbadanan pengurusan menyalahgunakan kumpulan wang pelepas untuk pelbagai alasan?

4.       Sekiranya berlaku penyalahgunaan kumpulan wang pelepas, apakah hak kita sebagai Pembeli Rumah?

Jawapannya

Akta 46 Hakmilik Strata 1985 dan Jadual H Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 menjelaskan sinking fund ataupun kumpulan wang pelepas diungkapkan sebagai tabung istimewa “special fund” dan ia boleh dikutip untuk memenuhi keperluan penting bangunan.

Pembeli rumah tidak harus keliru dengan kedua dua pengutipan wang oleh badan pengurusan ataupun management corporation iaitu sinking fund dan juga maintenance charge kerana masing masing mempunyai fungsinya tersendiri dimana kutipan wang maintenance ataupun penyelenggaraan digunakan untuk perkhidmatan penyelenggaraan bangunan ataupun apartment sendiri misalnya untuk kerja-kerja pembersihan, dan untuk menyelenggara surau, dewan serbaguna, pengurusan dan sebagainya.

Sebaliknya sinking fund pula digunakan sebagai wang kecemasan /reserve fund dimana wang tersebut digunakan khas untuk membaiki kerosakan utiliti dan penggantian baru di apartment, selain itu sinking fund juga digunakan untuk mengecat keseluruhan bangunan beberapa tahun sekali untuk mengekalkan kualiti bangunan.

Pembeli rumah bertingkat secara peringkatnya, hendaklah pada tarikh mengambil pemilikan kosong “vacant position” mencarum kepada kumpulan wang penjelas dengan sepuluh peratus (10) daripada bayaran perkhidmatan. Pembeli hendaklah membayar deposit satu (1) bulan dan tiga (3) bulan pendahuluan sebagai caruman kepada Kumpulan Wang Penjelas mulai tarikh pemilikan kosong dan selepas itu caruman yang sedemikian hendaklah dibayar satu bulan terdahulu.

Mengikut Akta Strata 1985 dan Jadual H Akta Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 hanya membenarkan beberapa perkara terhad untuk Badan Pengurusan menggunakan wang sinking fund ini adalah demi kepentingan pencarum dan agar penggunaan wang yang adil dapat dijamin.

Namun apa yang membimbangkan Pembeli rumah bertingkat adalah penyalahgunaan kutipan tersebut, setelah meneliti undang-undang berkenaan adalah didapati terdapat beberapa kekurangan misalnya kekurangan panduan dalam isu cara pengumpulan dan penggunaan standard dan tidak dijelaskan dengan lebih terperinci lagi penggunaanya dan hadnya. Selain itu tidak juga dijelaskan dengan baik bagaimana wang itu harus di urus dengan transparensi yang lebih baik atau tanggungjawab badan Pengurusan untuk memberi penjelasan teliti akaun.

Walaubagaimanapun pembeli ataupun konsumer secara umumnya harus diberi pengadilan yang lebih baik dengan memberi lebih tanggungjawab kepada badan pengurusan untuk menjadi lebih akauntabiliti dan untuk mencapai motif pengumpulan sinking fund yang lebih mantap dan objektif.

Klausa 20 Jadual H mengatakan bahawa PEMAJU seharusnya menyimpan kutipan wang penjelas sebagai amanah sehinggalah badan Pengurusan ditubuhkan. Pemaju atau ejennya seharusnya memberikan audit tahunan kepada semua pembeli untuk menjelaskan berapa jumlah wang yang yang disimpan dan digunakan untuk keperluan bangunan.

Dengan ini kami pihak NCCC berharap Pembeli atau konsumer menjadi lebih peka dan bijak dalam masalah sinking fund dan perumahan bertingkat. Kami menerima banyak panggilan daripada Pembeli dan penghuni rumah beringkat untuk mendapat nasihat mengenai masah Perbadanan Pengurusan mereka yang menyalahgunakan wang sinking fund mereka, untuk pengetahuan ramai ini adalah salah disisi undang undang kerana sinking fund mempunyai matlamat tertentu dan didefinasikan oleh undang-undang mengenai pengunaannya.

Sekiranya terdapat penyalahgunaan wang sinking fund ajukan aduan kepada NCCC dan Kementerian Perumahan untuk tindakan lanjut ini adalah kerana penyalahgunaan wang tersebut adalah pecah amanah dan salah disisi undang undang.

Sumber Artikel: Pusat Khidmat Aduan Pengguna Nasional

APA ITU JMB @ BADAN PENGURUSAN BERSAMA

Kebanyakan penduduk belum memahami apakah yang dimaksudkan dengan “JMB” yang perlu ditubuhkan. “JMB” ataupun dengan nama penuhnya “Joint Management Body” adalah sebuah badan yang ditubuhkan diperingkat pra sebelum penubuhan Management Corporation. Dengan adanya JMB sekurang-kurangnya ia dapat memberi pendedahan awal kepada Ahli Jawatankuasa untuk mengurus dan menyelenggara bangunan yang diduduki sebelum penubuhan Perbadanan Pengurusan.

Pasa asasnya, penyelenggaraan pangsapuri, rumah bertingkat akan dipertanggungjawab kepada pemilik berdaftar unit-unit di situ

. 

Akta Bangunan dan Harta Bersama (Penyenggaraan & Pengurusan Bangunan) 2007 (Akta 663) yang berkuatkuasa pada 12 April 2007 telah mewajibkan semua pemaju untuk menubuhkan Badan Pengurusan Bersama atau Joint Management Body (JMB) di semua bangunan bertingkat yang tertakluk di bawah Akta Hakmilik Strata. Setiap pemaju akan menubuhkan JMB di pangsapuri yang telah dibina oleh mereka sebelum ini bersama-sama dengan penduduk di bangunan terbabit. Dibawah ini saya sediakan sedikit maklumat yang dipetik dari artikel di dalam property magazine.

Apakah yang dimaksudkan dengan Badan Pengurusan Bersama atau Joint Management Body (JMB)?

Badan Pengurusan Bersama atau Joint Management Body (JMB) adalah satu jawatankuasa yang dianggotai dan ditadbir oleh Pemilik Petak/Penduduk dalam mengurus dan menyenggara bangunan. JMB diwajibkan di semua bangunan bertingkat yang tertakluk di bawah hakmilik strata.

Kenapa JMB perlu ditubuhkan?

Penubuhan JMB adalah perlu selaras dengan Akta 663 yang mewajibkan setiap Pemaju untuk menubuhkan JMB sehingga hakmilik strata dikeluarkan dan Perbadanan Pengurusan ditubuhkan.

Bilakah Penubuhan JMB dikuatkuasakan?

Bagi pangsapuri yang telah menerima kunci kediaman dan belum menerima hakmilik strata, pemaju hendaklah menubuhkan JMB dalam tempoh 12 bulan atau dari tarikh mengambil kunci rumah kediaman.

Apakah Tanggungjawab dan kuasa JMB?

Tanggungjawab dan kuasa JMB adalah mematuhi notis PBT, menyenggara harta bersama, mendaftarkan JMB, menentukan dan mengenakan caj penyenggaraan, memastikan Kumpulan Wang Penyenggaraan Bangunan diaudit, mentadbir Kumpulan Wang Penyenggaraan Bangunan, menguatkuasa kaedah dalaman (House Rules), mengadakan Mesyuarat Agung Tahunan dan Luar Biasa, menginsuranskan bangunan, menyediakan dan menyenggara daftar pembeli, lain-lain perkara yang berkaitan penyenggaraan bangunan dan menyenggara Sinking Fund.

Siapakah Ahli-ahli JMB dan berapakah bilangan ahli-ahlinya?

Ahli-ahli JMB atau dikenali juga sebagai Jawatankuasa Pengurusan Bersama (JMB) terdiri daripada Pembeli dan Pemaju. Bilangan Pembeli mestilah tidak kurang dari 5 orang dan tidak lebih daripada 12 orang. Senarai ahli JMB adalah terdiri dari  Pengerusi, Setiausaha, Bendahari, Ahli Jawatankuasa sementara 1 wakil dari Pemaju.

Berapa lama tempoh jawatan tersebut?

Ahli JMB memegang jawatan tidak melebihi 3 tahun atau sehingga pembubaran JMB.

Bagaimana Ahli JMC dipilih?

Perlantikan ahli JMB diadakan pada Mesyuarat Pertama secara undian tangan. Urusan mengadakan mesyuarat tersebut akan dikendalikan oleh Pemaju dengan memberi notis bertulis 14 hari kepada Pemilik Petak/Penduduk dari tarikh mesyuarat yang dijangka akan diadakan.

Siapakah yang layak mengundi?

Pemilik Petak/Penduduk yang tidak mempunyai tunggakan sahaja layak untuk mengundi.

Bagaimana pula dengan penduduk yang mempunyai tunggakan?

Penduduk yang mempunyai tunggakan boleh hadir ke mesyuarat tersebut tetapi mereka tidak boleh mengundi.

Bagaimana jika Pemilik Petak/Penduduk tidak hadir ke mesyuarat tersebut walaupun layak untuk mengundi?

Pemilik Petak/Penduduk tersebut boleh mewakilkan kepada orang lain dengan mengisi Borang Proxy dan menghantar borang tersebut kepada Pemaju dalam tempoh 7 hari sebelum tarikh mesyuarat diadakan.

Bagaimana jika ada persamaan undi bagi sesuatu resolusi/perkara?

Pengerusi yang baru dipilih pada mesyuarat tersebut akan membuat keputusan bagi persamaan undi tersebut.

Apakah kuorum bagi mengadakan Mesyuarat Agung JMB?

Kuorum bagi mengadakan mesyuarat Agung JMB ialah ¼ daripada pembeli yang berhak mengundi.

Bagaimana jika kuorum masih tidak mencukupi?

Jika dalam masa ½ jam, kuorum masih tidak mencukupi, Pemilik Petak/Penduduk yang hadir berhak untuk membentuk suatu kuorum.

Bagaimana jika tiada pemilik petak/penduduk yang hadir atau tiada yang ingin menganggotai JMB?

Selepas 1 jam sekiranya tiada yang hadir atau tiada yang ingin menganggotai JMB, maka pemaju akan memaklumkan kepada Pesuruhjaya Bangunan secara bertulis dalam tempoh 7 hari dari tarikh mesyuarat telah diadakan. Pesuruhjaya Bangunan akan memaklumkan sama ada untuk menetapkan semula tarikh mesyuarat yang baru atau melantik ejen pengurusan bagi mentadbir dan menyenggara bangunan tersebut.